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来源:深圳新浪房产

在追求居住品质和舒适度的情况下,市场对高端住宅的购买需求不断增长。据统计,高端住宅置业者平均年龄在34-45岁之间,多以高端改善型需求为主,如追求生活品质的二胎家庭、学区改善型以及三代同堂的多人口家庭。

深圳中原研究中心数据显示,2017年深圳各区去年总价1000万以上一手房成交套数一共3214套,占比为8.08%,其中福田成交占据19%,南山占65%。

从2011年起,深圳总价在千万以上的豪宅成交在新房中的占比和成套套数不断攀升,在2016年达到顶峰——千万以上一手豪宅全年成交4364套,占比9.5%。

南山和福田,作为两个市中心级的经济大区,经济发达的背后是政府的政策规划导向和高端产业聚拢,买房的高端购买力也主要集中在这两个区域。一方面,受到豪宅和学区房的影响,另外一方面,改善型需求置业者也多关注这两个区域。

对比南山和福田的挂盘以及成交数据可以发现,南山1000万以上二手挂盘数量为福田的1.5倍,新房的供应量也超过福田。

成交方面,福田成交片区较为集中,如百花、香蜜湖农科、福田CBD以及景田片区,而南山片区在教育资源、楼盘质量以及配套上发展更为均衡,如蛇口、后海、科技园和前海、华侨城等均有挂盘和成交。其中,深圳湾片区挂盘房源多在1500万以上,1000万以下的三房已难觅踪迹。

1、2018福田新阵容增大,安托山为供应主力

福田作为传统豪宅聚集区,2017年全区千万以上豪宅成交13.2万平,占比19%,成交均价为8.8万元/平。

对比近三年的供应与成交数据发现,福田区2016年零住宅批售,2017年新增了安托山花园、安峦公馆、兰江山第花园三个住宅项目以及绿景虹湾花园现楼入市。

进入2018年,福田在建待售的豪宅阵容较之2017年有成倍增长,包括万科瑧山府、天健天骄、天健公馆、中洲湾绿景红树湾壹号、合正安托山项目等将入市。

其中,合正安托山将推出74-119平住宅,红树湾一号将推出83-167平3-5房住宅,中洲湾将推出86-166平3-5房住宅,万科瑧山府二期推出与一期产品一样的230-240平4+1大户型。小编了解到,瑧山府一期价格区间为9-13万/平,套均总价2200万起。

△2018年福田待入市项目

新房方面,安托山片区颇值得关注。由于历史原因一直未开发,这块待垦地从2016年开始悄然发生改变,此前有万科瑧山府、安峦公馆等项目入市,未来还有瑧山府二期、合正安托山、天健公馆等项目入市,将会是福田楼市未来的供给主力。

深圳中原统计数据,福田一手房成交均价79479元/平(统计期限:3月5日-3月11日),按照均价计算,1000万可以购置125平的新房。从福田入市的新房项目户型大小上看,这个价位还有较多选择,将会在未来受到高端改善型住客的青睐和关注。

2、1000万四房二手成交主要集中在福田

1000万左右的福田二手房源,目前链家挂盘512套,面积主要集中在90-210平之间,多以130-150平地段好配套全的宜居3-4房为主,主要集中在中心区、香蜜湖、景田以及百花,片区集中度较高。

从挂盘价格来看,一些中心区老牌豪宅,虽然楼盘年份稍久,但其优越的城市中心交通网络和商住成熟配套,1000万出头仍可以买到3-4房的舒适型住宅,如城中雅苑125平三房,黄埔雅苑136平三房,性价比相对来说较高。

而在豪宅云集的香蜜湖片区,1000万的价位也可以买到120-130平、带深高学位的楼梯三房,如香荔花园。如果兼顾学区与自住,华强北的富怡雅居、香蜜湖的香荔花园、竹子林的香诗美林都是不错的选择。

部分老旧小区受到棚改利好,放盘价也高出同地段小区不少。如红荔村某中介放盘的一套92平,挂盘价为1010万。 除此之外,1000万的价位还可以买到“明苑大厦”201平单位或石厦的“福田花园大厦”超过200平的5-6房户型房源。

△2018年福田1000万以上楼盘业主挂盘价

从中原研究中心统计的成交数据来看,2017年1000万以上成交最小面积为福田百花片区的蓝天大厦,成交面积为89平,成交价格为1025万;成交面积最大的为香蜜湖片区的关岭高尔夫豪庭,成交面积为227平5房,总价1000万左右。

△2017年1000万左右楼盘成交价(数据来源:深圳中原研究中心)

3、南山多个大中户型项目将入市,一手均价破11万/平

3月中上旬,南山一手房成交均价率先突破11万/平。按照成交均价计算,1000万在南山仅能购置不足100平新房。据统计,2017年南山千万以上的一手成交占据了全市的半壁江山,占比达65%,供应是福田的三倍之多。

近两年,南山已超越福田老大哥成为名副其实的新贵豪宅供应大户,且均价持续走高。

△2018年南山待入市项目

2018年,南山也有数个项目即将入市,新房供应量方面比福田多出不少。住宅方面有京基御景峰、宝能城花园、海上世界双玺、枫叶望海公馆、半岛城邦四期、前海港湾花园、卓越九珑、华润城润府三期、恒裕滨城二期、汉森吉祥龙、海境界二期等多个项目入市。

从将入市项目的户型占比来看,这些项目几乎全为中大户型,最小面积为2房。其中,供应片区主要集中在蛇口、前海以及后海、西丽片区。其中,西丽片区今年将迎来四个项目,其中两个住宅项目,最小住宅供应面积为110平左右,而南山的新贵豪宅片区——深圳湾片区四个项目的集体入市,或又将刷新深圳豪宅均价的新尺度。

4、多片区发展较为均衡,蛇口1000万以上挂盘数最多

从目前某中介的挂盘价来看,南山1000万以上的豪宅总挂盘836套,是福田挂盘数量的1.5倍,面积主要集中在77平-192平之间,可谓是面积小,单价高。其中,蛇口片区挂盘179套1000万以上房源,为全区挂盘数量最多片区。

去年涨幅最快的深圳湾片区挂盘42套,但无1000万左右的房源,因单价多数在13-14万/平,房源挂牌价在1500万-2600万之间。后海、南山中心区,片区成熟,商业发达,但整体均价较为适中,1000万左右的总价可以买到面积在120-140平宜居的三到四房住宅。

如果需要考虑不错的南二外学区,1000万的总价只能购置如滨海之窗86平、漾日湾畔77平的两房单位,门槛较高。科技园片区由于房源较新,交通方便,且带不错的南外高新、科苑等学区,86-89平的两至三房的总价也超过了1000万,房价媲美后海、中心区。

红树湾以及华侨城为深圳知名老豪宅片区,户型大、景观好,次新盘也多为双拼户型,目前放盘1000万左右的房源较少,多数在1500-2500万。值得关注的是,西丽片区一些楼盘也出现了90平以下超1000万元的报价。

相对来说,性价比较高的前海片区,1000万左右目前还可以淘到140平的舒适型四至五房单位。受地铁9号延长线2019年开通的利好,前海南片区未来也或将迎来新一轮涨幅。而今年四盘入市的西丽片区,也会在未来迎来新一轮的涨幅?

△2018年南山1000万以上楼盘业主挂盘价

△ 2017年深圳南山1000万左右房源成交表

据中原研究中心成交数据统计, 2017年南山成交的1000万左右的房源,广泛分布在前海、后海、中心区、蛇口、深圳湾等。几乎每个片区都有成交,成交房源在2房至7房,但大多数成交户型集中在改善型三房。

在深圳湾片区,成交多以89平以下2-3室紧凑型房为主,其中卓越维港南区80平2房成交价已达1000万,翡翠海岸89平三房成交价1083万,后海南的后海理想雅园89平三房成交价1050万。

作为市中心的两个热点片区,两区的投资和增长潜力都非常不错。目前南山的楼盘均价和新盘数量已赶超福田,但作为老牌中心区的福田固然也有自身的优势。

假如你是一个手持1000万的改善型换房族,更青睐福田老牌豪宅的大四房还是选择处在不断上升期的南山小三房?1000万标的物,你最看重的是什么?

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