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一线真跌二线假松三线棚改好入手?这是普通人难以看清的楼市真相

2018-08-21 07:19
来源:地产情报

2018楼市众生最关心的事

3·17调控迎来一周年,楼市信息空前嘈杂。

有些城市用腰斩献出周年大祭礼:环京楼市房价跳水,开发商清仓大甩卖;北京房价指数出现32个月以来首次同比下降,房价似乎跌回一年前;房地产投资占GDP比重达50%以上的海南居然敢公开称绝不允许任何人炒房。

有些城市让人犯嘀咕:杭州300套高端住宅开盘两周售罄,房价直逼一线广州;南京、武汉等地闭上了门又纷纷打开窗,本科生可直接落户买房;三线徐州房价连涨24个月,内行人直呼看不懂。

涨跌之下,楼市给人以暗流涌动之感。

要把握最新动向,理解房地产趋势,那么搞清楚这三个基本问题就是当务之急——

一线房价跌没跌?

二线调控松没松?

三线棚改买不买?

理解本轮调控周期中高层的决心和力度,最为关键。

先把时间往回拨一年。

那时雄安未出,通州副中心周围的楼市被炒得风头无两,一家距离北京300公里的新盘连夜跳涨近2000元/平,但2017年全国两会刚闭幕那天,刚需族翘首期盼,终于还是没等来楼市调控。

靴子没落地,看涨情绪再次燃起,很多人平稳度过两周观望期后毅然决然出手了。那天夜里,已连续17个月环比上涨的北京楼市又加足马力——卖家报价728万,从7点半砍价到夜里11点半,745万成交。一篇《最近有点为北京感到难过》在新中产的朋友圈里疯狂扩散,集体焦虑感又被唤醒。

有人看着房价惶惶不安,有人拿着合同窃窃自喜。谁也没预估到,3月17日当天,楼市调控突然重拳来袭,打得人猝不及防:“认房又认贷!”“二套房贷比例上调10%!”“限贷加码!”“市场化住房一律限购!”……

新政落地后的18天里,北京雷厉风行,连续出台10项政策,调控覆盖面几乎无懈可击,住宅成交量陷入极度萎靡,近20家中介关门,知名商住小区业主直降100万抛售,楼市一夜冰封。

北京方面作出示范后,一线及强二线城市迅速表态,全国房地产开发投资增速在当年4月份达到顶点后应声掉头向下。

此后一年中,一线调控高压态势不变,北京发布30多次调控措施,密度创下全国之最,刷历史纪录;强二线“楼市四小龙”传奇难续,前后超过110个城市紧跟新政,共发布250多次调控政策,范围之广、手段之多超出想象。

五限令急急而来,组合拳接连打出,租购并举、共有产权房、严查消费贷入市、房地产税加快立法,信贷再收紧……重击之下,高杠杆炒房客濒临爆仓,地王停工,中小房企卖股卖地卖项目,甚至最终难逃破产。

不过,混战中冰与火共生。南京一二手房房价倒挂,富人排长队全款抢新房,中部二线开启“抢人大战”,给钱给房给户口,为楼市暗添柴火,三四线房价在棚改的刺激下喜迎楼市狂欢,涨势逆袭一二线,多地传来“房价破万”捷报,开发商转战三四线,2018年拿地千亿房企中,50%布局在三四线。

尽管此时没人会怀疑“房住不炒”的长效期限,但全国楼市行情走势的不统一,还是让很多人心存侥幸,冰面下暗流汹涌。

面对部分弱二线的暧昧“放松”和三四线房价的涨势如虹,“哪些城市值得买?三四线还会涨多少?”成为2018年楼市众生最关心的事情。

要摸清楼市的脉动,避不开这三大争议:

一线房价跌没跌?

以往被视为楼市风向标的一线房价,据不少专家的说法是,已经走到“拐点”。

统计局数据显示,1月份北京房价指数出现32个月以来首次同比下降,房价跌回一年前。有人认为,在新房严格限价的情况下谈房价指数没多大意义,二手房降没降价才是真问题。

紧接着,2月份,链家、我爱我家等多家中介机构齐齐为北京二手房降价正名,不止成交量较1月份减少近半,房价环比也下跌了0.5%-0.7%。但数据难以排除春节因素干扰。

从多处房价行情统计网站的数据来看,京沪两地的二手房价在2月份出现了环比下滑,但整体上平稳地维持在一定区间,同比没有出现实质性降温的迹象,很难得出房价下跌的走势判断。

(来源:中国房价行情网)

放大到不同区域来看,核心城区的二手房价实际还在小幅上涨,上海也是如此。

另外两座人口仍处于净流入状态、地处粤港澳大湾区的一线城市,深圳、广州,二手房均价皆不见下跌。深圳的涨幅比较惊人,甚至惹得中国炒房第一人“欧神”在深圳摇旗呐喊打鸡血:深圳房价未来25万/平米不是梦,深圳遍地都是黄金,闭着眼睛捡钱就行。

这话听听就得了,“房住不炒”基调不变,结合两会上中财办副主任杨伟民的表态:“房地产市场现在是有泡沫的,尤其是在一二线城市,但三四线城市还可以。这个泡沫既不要主动挤破,也不能继续吹大。房地产领域的风险释放需要长期的过程逐步推进。”

一线城市集聚了全国最优质资源,房价铁定还是温和上涨,特别是优质地段户型、环境、物业管理都比较好的小区,但是在调控下市场波动率下降,短期内一线就一个字:稳。

至于“拐点”究竟长什么样,全国政协委员、清华大学教授李稻葵的表述还是比较中肯的:“拐点”指的是房价不像以前那样单边上涨,一年涨20%到30%这样的现象恐怕不会再现了。

当然,下跌也很难看到。

二线调控松没松?

开年以来,多个二线楼市频繁出台楼市新政,以争夺人才为名,降低住房门槛,有声音称,新一轮调控放松期已经在路上

合肥放开限价;

南京提出40岁以内本科生可直接落户买房;

兰州直接取消部分地区限购政策;

武汉房票出炉,外地人买房不再限购;

郑州市本科不落户可买房;

政策一有风吹草动,市场立马风起云涌这些城市在过去一年从土地财政中收获颇丰、去库存也完成得七七八八,此番动作,是否意味着调控风向标已变?

为此,住建部出来回应称,所谓变相松绑调控是误读,中央对楼市调控的态度是明确的、坚决的。人民日报采访了这些二线城市的房管负责人,大家纷纷表态没那意思,调控还在继续。

楼市调控会是什么走向,作为强二线标杆、曾经楼市暴涨“四小龙”之一的南京,可以做出回答:

1)南京市长在两会上表态,南京将主动牺牲200亿的土地财政,用于发展租赁住房;

2)限价迟迟不见放开,开发商在南京拿地热情锐减,中海在南京的8块土地至今无一开盘,202亿拿地资金全部套牢,成为大房企的悲剧。

南京楼市明涨阴跌,二手房的价格会不断向新房靠拢,但房价也不可能出现血崩,即使高负债到负资产了,只要能保证恒定收入,多数人都还是不会断供。

而后知后觉才加速去库存的中西部弱二线城市,如西安昆明,则继续补涨。昆明连涨18个月,在去年12月份、今年1月份环比涨幅全国排名数一数二,迫于压力,昆明打响了年后地方调控新政第一枪。

有一个特殊的强二线城市是杭州。有了G20的召开,有了2022年亚运会概念的热炒,还有杭州主城区的旧改,杭州这一年来均价从25000元/平涨到了32000元/平,去年底一处报价在5.6万元-7.9万元/平米的高端楼盘,共300套房源,两周即售罄。去库存进度也迅猛,今年前两个月成为卖地最多城市,土地出让金高达591.27亿,同比上涨250%。

三四线棚改买不买?

今年很多人春节返乡后,被三四线热气腾腾的房价勾住了,内心琢磨着:“要不要买?房价还会不会涨?”

如果你是投资,与其考虑买了之后“涨不涨得起”,倒不如想想“跑不跑得掉”。

短期看,支撑这一年来三四线房价飙涨的关键因素——棚改。未来三年,棚改力度依旧很大,房价还有上涨空间。

不过,去库存和抑过热是并行的。有些在热点城市周边的三四线城市涨势已趋缓,最近徐州在70城房价中一枝独秀,新房房价连涨24个月,但去化周期明显发生了改变。

春节期间炒房客云集海南岛,海南房价又涨一轮,此前已被环保督察组点名批评的海南压力山大。在两会上该省省委书记表示,一是要消耗库存,二是不能再批地了,绝不允许任何人在海南炒房。

长期看人口和经济基本面。

实际上,二线城市以及三四线城市内部都存在很大的分化,用城市等级来划分已经过时了,更准确的方法应该是看都市圈与非都市圈。

在都市圈中的城市能得到一线城市的溢出效应,不论是产业、资源、交通还是人口,情况都会比非都市圈的乐观,在本轮调控周期中,楼市大概率会走出“去库存——涨价——调控——高位横盘——楼市降温”的路线。就像环京楼市中真正能够得到通州副中心需求溢出的燕郊,在房价下调时会遇上不少人入市抄底。

而都市圈外的三四线已被棚改提前透支了城镇化进程所带来的需求,如果还碰上人口净流出,当地没有新产业支撑,基本就是楼市高危区。聪明一点的开发商懂得多打折销售提高周转率,还没醒过来的房企则在拼命囤地,忘了大房企也会被南京楼市套牢的教训。

在“差异化调控、租售并举”的基调下,一城一策甚至一城多策的精准调控代替一刀切,租赁住房分流部分购房需求。只能说,炒房暴富时代真的过去了。

城市间大分化趋势增强,不变的是全国上下不断收紧的金融环境。最近有三个信号值得注意:

央行认为,房贷利率有上浮空间

两会上央行明确表态,目前的房贷利率虽然有所上升,但是总体上看还处于较低水平,商业银行对住房贷款合理定价、扩大利率浮动区间是合理的。

虽然这一年来信贷已经在不断收紧。2018年1月份,全国首套房贷款平均利率攀升至5.43%,相当于基准利率1.11倍。

但是把时间拉长来看,未来对楼市的定向加息空间仍有不小。于高杠杆炒房客来说,这无疑是一拳打到爆仓。

银监会表态,居民部门杆杠率还需要降

全民加杠杆买房的结果是,居民部门的负债率迅速攀升,一举超过政府部门,2017年,中国居民部门甚至第一次出现了储蓄增长率为负的情况。高负债透支了居民部门消费升级的能力,同时也减少了资金通过股市等其他融资渠道流向实体经济的机会。

今年前两个月,居民中长期贷款新增较去年同期减少了967亿元,地产调控还在延续。

连首席多头任泽平也不打鸡血了

恒大研究院的任泽平最近发文称,全球流动性正在退潮,中国M2增速低于名义GDP增速,当前金融环境偏紧,实际利率趋于上升:

“在流动性泛滥的时候,到处都是一夜暴富纸醉金迷的神话,在流动性退潮以后,最贵最稀缺的就是流动性:一度神秘地像宫殿一样的金融控股集团不断传出断臂求生、影子银行大规模收缩业务战线、商业银行亟需补充资本金、先知先觉的地产商开始降价、人们开始谨慎投资窖藏现金,曾经取之不尽用之不竭的货币就这样无声无息地消失了。”

货币环境已不同往昔,“管好货币总闸门”之下,市场普遍缺钱,连才公布去年有近2000亿利润的农业银行,一开口就是1000亿定增的融资规模。

信贷收紧,以后贷款难度加大,持有房产成本增加,普通人还能不管好钱袋子,保留点借钱还钱的空间吗?


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